Покупка квартиры на этапе котлована при высокой ставке Центробанка

Покупка квартиры на этапе котлована — это стратегия, которая может быть как выгодной, так и рискованной, особенно в условиях высокой учётной ставки Центрального банка. Рассмотрим основные аспекты такого решения, его преимущества и подводные камни.

Преимущества покупки квартир на этапе котлована

1. Низкая стартовая цена: застройщики часто предлагают значительные скидки на ранних этапах строительства. Например, квартира в новостройке Екатеринбурга на этапе котлована может стоить на 20-30% дешевле, чем на этапе сдачи. Это позволяет сэкономить существенную сумму, особенно если у покупателя есть свободные средства. Важно понимать, это не акция застройщика, а вполне обыденная практика.
2. Возможность выбора: на ранних этапах доступно больше вариантов квартир, от расположения на этаже до планировки. Это даёт возможность выбрать оптимальный вариант под свои нужды. Однокомнатные квартиры или двухкомнатные, на раннем этапе их деффицита не будет.
3. Инвестиционный потенциал: если рынок недвижимости растёт, то к моменту сдачи объекта цена квартиры может значительно увеличиться. Например, в период с 2020 по 2023 год в некоторых регионах России цены на новостройки выросли на 15-20%, что делает такие вложения привлекательными.

Риски при высокой учётной ставке

Рисков приобретения квартиры в нестабильной экономической ситуации не так много, как десять или пятнадцать лет назад, но они есть, ниже укажем основные из них.

1. Удорожание ипотеки: высокая ключевая ставка ЦБ (например, 16% в 2023 году, 21% в 2025) приводит к росту процентных ставок по ипотеке. Если покупатель планирует взять кредит, его переплата может значительно увеличиться. Например, при ставке 12% годовых на 10 лет переплата по кредиту в 5 млн рублей составит около 3,5 млн рублей, что делает покупку менее выгодной.
2. Риск заморозки строительства: в условиях высокой ставки застройщики могут столкнуться с трудностями при привлечении финансирования, что увеличивает риск срыва сроков сдачи или даже заморозки строительства. Примером могут служить многочисленные долгострои в регионах России в прошлом, где покупатели годами ждали завершения объектов.
3. Инфляция и снижение доходов: высокая ставка ЦБ часто сопровождается экономической нестабильностью, что может привести к снижению доходов покупателей. В такой ситуации выплачивать ипотеку или вкладывать средства в строительство становится сложнее.

Примеры из практики прокупки "на котловане"

В 2022-2023 годах в Москве и Санкт-Петербурге наблюдался рост цен на новостройки, несмотря на высокую ключевую ставку. Например, квартира в ЖК "Лесопарковый" в Москве, купленная на этапе котлована за 8 млн рублей, к моменту сдачи стоила уже 10 млн рублей.

Однако в регионах, таких как Ростов-на-Дону или Екатеринбург, некоторые застройщики столкнулись с трудностями, и сроки сдачи объектов были перенесены на 1-2 года.

Сделка на "нулевом" цикле: быть или не быть

Покупка квартиры на этапе котлована может быть выгодной, особенно если у покупателя есть свободные средства и он готов к рискам.

Однако в условиях высокой учётной ставки ЦБ важно тщательно оценить финансовые возможности, выбрать надёжного застройщика и учитывать возможные экономические изменения. В ином случае такая инвестиция может превратиться в долгосрочную обузу.